深センの豪邸の売れ行きの背景には、蛇の口があります。去年の在庫は20億円の値下がりを計算しました。

深センの不動産市場の人気は全国市場の低迷を覆い隠すことができない。

過去数年、深セン蛇口で創業した中央企業の不動産メーカーは蛇口を募集して、毎年いずれも市場に資金を持ってきて、往々にして豪邸がよく売れて、売り切れて、数千万元のひとまとまりの家も行列ができて奪います。

2019年の財政報告では、この会社は深センだけの地域で営業収入が2割を超え、他の地域でも深圳に屈しています。深圳地区の粗利率はほとんど全社で一番高いです。

蛇の口の配置を募集する全国のその他の都市で、このような良い業績の態度がなくて、販売は妨げられて、甚だしきに至っては損失があります。2019年、会社は13の都市、19のプロジェクトに対して棚卸資産評価損失引当金の計上を行い、総額は20億元に達した。

2019年、蛇口招商の全体経営成績は悪くないです。40%の配当率は万科、保利などの不動産企業を超えて、不動産、不動産信託の上場を推進しました。しかし、投資家は依然として長期的な問題に注目しています。例えば、地域の発展の不均衡、販売の伸び率の向上、会社の評価の修復などです。

最近開催された業績会では、投資家の蛇口管理職は、2020年の目標は2500億元で、前年同期比13.4%増加し、他の先導住宅企業の10%以内または横ばいの目標に対して、この成長率はやや進取的で、管理層の業績向上の決意を表明した。

分裂の市場

年報によると、蛇口は2019年に営業収入976.72億元を実現し、同10.64%伸びた。上場会社の株主に帰属する純利益は160.33億元で、同5.2%伸びた。

親会社の招商局グループの資源が増えている下に、招商蛇口は深圳に大きな塊を持っています。また、多くの豪邸プロジェクトを開発しました。蛇口の自由貿易区、広東港澳大湾区の政策風下で、更に風向きは変わりです。

不動産業界の人は忘れられません。深センの豪邸の人気は蛇口プロジェクトから始まります。2018年5月30日、平均価格は約12万/平の招商双璽抽選が始まり、正午12時から入場し、500万人が応募し、167スイートルームで、5000万人が家を買う予定の富豪たちが、壁の隅などにしゃがみ込んでいます。

蛇の口を募集する深センの豪邸の資源は線香花火のようなものではありません。2019年11月になりました。蛇口はもう一つの豪邸プロジェクトで、深圳の前海にある住宅プロジェクトの招商が御璽を受け取りました。単価は最低8.6万/平方メートルで、最高11万/平方メートルで、また一回の取引開始で売り切れました。

2020年3月7日、蛇口の湾璽プロジェクトは疫病後の最初のオンラインで取引開始しました。蛇口太子湾に位置しています。登録名は雲璽ビルで、最初に出された70セットの住宅源は一回で完売したと言われています。そして3月13日、4月5日に引き続き新しい住宅源を出して、市場情報は全部売り切れを指しています。

この現象が関係部門に注目された後、蛇の口を募集しているプロジェクト会社の楽湾購入業は対外的に声明を発表し、自分が「手で覆って売り惜しみをする」「三回で売り切れる」ことがないことを明らかにしました。

深い豪邸でよく売れています。これは招商蛇口の長所であり、潜在的な問題を含んでいます。――深圳市場の風向きは似ていますが、他の都市プロジェクトは一般的です。

上海のような都市でも例外ではなく、2018年3月に、上海宝山のプロジェクト投資家である雍和府が取引を開始し、高層マンションの不動産源と別荘が冷遇されました。半年で10セット以上売れなくなりました。

昨年11月には、蛇の口はまた、アリの競売オンラインで華東地域の資産を処理し、杭州の店舗、江蘇の店舗、南京などの都市のオフィスビルの散売、蘇州の住宅を含み、不動産源のほとんどはオンラインで販売できない商品です。

今年3月、蛇口は広州で都市を増やすプロジェクトの投資家臻園で割引セールを行いました。価格は2.1万元/平方メートルまで低くなりました。ほとんど年前の相場の平均価格の三分の二です。このプロジェクトの地価は約1.7万/平方メートルです。

地域市場の不均衡は財政報告からも反映される。2019年、蛇口招商は営業収入976.72億元を実現し、同期比10.64%増となりました。全国には9つの地域会社があります。深センは唯一の都市という名前の地域です。その中で、深セン地区は営業収入の比重が最も大きく、22.15%に達します。他の地域の中でも、最大の華東エリアは20.69%に過ぎない。

また、2019年にアモイ、福州、佛山などの都市プロジェクトに20.9億元の減損を計上し、2018年より11億元多く計上し、純利益の11.08%に達しました。そのうち、厦門臻園プロジェクトは9.8億元の在庫減損引当金を計上しました。

転換と未来

中央企業として、蛇の口は金の鍵をくわえて生まれたので、身は“招商の血脈、蛇の口の遺伝子”です。

蛇口親会社を誘致する背景は多くの不動産企業にとっては望ましくないです。投資港、投資銀行、投資証券、投資資本などの実業と金融資源を含めて、会社にもっと多くの整合性のある資源を注入しました。

現在、蛇口は深センの前海、蛇口の土地備蓄にあります。報告の期末までに、会社は前海区域の土地を持っています。455.84万平方メートル、まだ428.84万平方メートルが稼働していません。蛇口太子湾片区の土地を持っています。

蛇口代表取締役の許永軍氏によると、前海土地会社は8-10年の開発を計画しており、そのうち販売、保有割合は店舗によって決められます。蛇口太子湾は現在1/3を完成しました。未来3、4年は全部完成します。

蛇口は深圳市場に過度に依存していますか？豪邸だけがよく売れていますが、どうやって都市と園区の運営者になりますか？蛇口副総経理は「総合的な発展の問題は深圳で特に際立っています。深圳で単独で住宅製品を作るなら、将来性がないです。」

実際、蛇口は数年前に再上場した時に都市運営者にモデルチェンジを提出しました。前海、蛇口であろうと、他のところの土地保管に関わらず、総合的な開発業態も暗示しています。保有型不動産は投資者の蛇口の未来の核心の一つになります。

昨年以来、会社は不動産運営と資産管理をより重要な位置に置き、2020年を「資管年」と定義し、2019年にはすでに資本管理センターを設立し、2020年には統一資産管理プラットフォームを構築する。重さの分離、パイプの分離を試み、保有業務を立て直す。

蛇口総経理の蒋鉄峰さんによると、蛇口は今後三年間で不動産の密集開業期に入ります。現在は営業面積は286万平方メートルで、445万平方メートルで、三年間で300万平方メートルになる見込みです。

許永軍によると、不動産の中長期計画を持ち、今後5年間で保有型不動産の資産は1500億元前後に達する見込みで、総資産の1/4を占める。

また、伝統的な不動産開発に基づいて、蛇口は産業新城、文旅、大健康、港湾、娯楽などの関連産業モデルに参入し始めました。各収入の中で、これまで許永軍は2020年までに、コミュニティ開発業務の比率は70%から60%まで下がることを期待していました。

しかし、昨年の収入のうち、コミュニティの開発と運営からの収入は86.57%と前年同期比2.57%減少した。園区の開発と運営の収入は12.77%を占め、前年同期比2.55ポイント増加した。クルーズ産業の建設と運営の収入は0.66%を占め、前年比0.01パーセント増加した。

発展戦略によって、このような収入構造は明らかにアンバランスで、予想に達していません。蛇口のモデルチェンジはまだ長い道があります。