부동산 기업 의 연간 밀집 융자 뒤에: 상환 의 최고봉 은 1 조 2000 억 채무 가 연내 에 만기 가 될 것 이다.

2021 년 부터 부동산 기업 이 채권 시장 에서 융자 를 밀 집 했 습 니 다.1 월 이후 30 개 이상 의 기업 이 채무 발행 계획 을 밝 혔 고 국내외 채무 의 총 규 모 는 천 억 급 에 달 했다.

이번 부 채 는 연초 에 '강탈' 하 는 관성 을 가지 고 있 지만 두 가지 중요 한 배경 을 무시 할 수 없다.

2020 년 에 부동산 융자 관 리 를 위 한 '3 개의 홍 선' 정책 과 은행업 부동산 대출 집중 관리 제도 가 연이어 제정 되 어 어느 정도 에 부동산 기업 의 부채 규 모 를 제한 할 것 이다.또 2021 년 은 부동산 업 체 의 만기 채무 규모 가 가장 큰 해 가 될 것 이다.

조개 연구원 은 2021 년 만기 채무 규모 (2021 년 까지 발행 되 는 초 단기 채권 미 포함) 가 1 조 2000 억 원 을 넘 어 동기 대비 36% 늘 어 나 역사적 으로 1 조 2000 억 원 을 돌파 할 것 으로 보고 했다.

'세 개의 빨 간 선' 이 부채 상환 압력 을 중첩 하면 부동산 업 체 는 현금 흐름 이 가장 긴 장 된 시간 을 맞이 하 게 될 것 이다.이런 영향 을 받 아 부동산 업 체 의 토지 유치, 투자 등 운영 전략 이 모두 조 정 될 것 이 고 규모 의 증가 속도 도 느 려 질 것 이다.더 긴 주 기 를 보면 업계 의 발전 방향 이 점점 바 뀌 고 있다.

조개 연구원 은 2021 년 에 부동산 업 체 의 만기 채무 규 모 는 1 조 2000 억 위안 을 넘 어 동기 대비 36% 증가 할 것 이 라 고 최근 보고 서 를 발표 했다.IC photo

현금 흐름 의 긴장 은 정상 상태 가 될 것 이다.

높 은 한도, 낮은 금 리, 달러 채 무 를 위주 로 하 는 것 이 이번 주택 기업 융자 의 특징 이다.원가 에 있어 녹색 도시 그룹 이 발행 한 25 억 위안 5 년 만기 회사 채 무 는 최종 액면 이율 이 3.92% 에 불과 하고 위 에 슈 킨 이 발행 하려 는 10 억 5 년 만기 회사 채 무 는 액면 이율 조회 구간 이 3.3% - 4.3% 까지 낮다.

같은 기간 에 발 행 된 달러 부채 의 이율 도 작년 보다 약간 낮다.예 를 들 어 벽 계원 이 발행 하려 고 하 는 12 억 달러 의 어음 은 금 리 가 최고 3.3% 에 불과 하 다.

빚 을 내 는 용도 로 볼 때 자금 을 보충 하 는 것 을 제외 하고 새로 갚 는 것 도 중요 한 고려 사항 이다. 일부 기업 들 은 금 리 가 높 은 묵 은 빚 을 상대 적 으로 싸 고 주기 적 으로 긴 새 빚 으로 바꾼다.

상하 이 이 거 연구원 싱 크 탱크 센터 총괄 관 이 21 세기 경제 보도 에 따 르 면 연초 에는 부동산 기업 융자 의 전통 적 인 피크 타임 이 었 지만 기업 이 정책 창 구 를 잡 으 려 는 의도 도 뚜렷 했다.지난해 들 어 부동산 금융 신중 관리 제도 가 처음으로 두각 을 나타 내 면서 기업 들 이 빚 을 많이 내 고 발전 하 는 모델 이 통 하기 어렵 다 는 것 을 깨 닫 게 됐다.특히 '3 개의 레 드 라인' 정책 은 기업 의 부채 규 모 를 직접적 으로 제한한다.

그러나 '3 대 홍 선' 정책 이 전면적으로 실시 되 기 전에 기업 은 비교적 유연 하 게 채무 관 리 를 할 수 있다.이번 채무 붐 의 발생 은 바로 창구 기 에 '난관 을 돌파 하 는' 요소 가 있다.

실제로 채무 교 체 를 통 해 상환 주 기 를 뒤로 미 루 는 것 도 단기 채무 부담 완화 에 도움 이 된다.조개 연구원 이 발표 한 보고서 에 따 르 면 2018 년 이후 주택 기업 의 부채 상환 규 모 는 해마다 빠르게 증가 하고 있다.2021 년 에 부동산 기업 의 만기 채무 규 모 는 12448 억 위안 에 달 하고 동기 대비 36% 증 가 했 으 며 역사적 으로 조 대 를 돌파 할 것 이다.

부채 상환 의 절정 기 를 맞 은 것 은 과거의 부채 상환 리듬 에 따 른 것 이다.조개 연구원 은 최근 5 년 동안 부동산 채권 융자 발행 주기 가 3 - 5 년 에 집중 되 었 다 고 지적 했다.앞으로 3 - 5 년 이 지나 야 부동산 업 체 들 이 실제 적 으로 질 적 으로 속 도 를 낮 출 수 있 을 것 으로 예상 된다.이 기간 에 기업 의 현금 흐름 은 긴장 상 태 를 유지 할 것 이다.

여유 로 운 자금 공급 을 유지 하기 위해 부동산 업 체 가 설정 한 연간 융자 액 은 보통 만기 채무 규모 보다 높다.그러나 상기 기구의 통계 에 따 르 면 2018 년 이후 이들 의 차 이 는 점점 좁 혀 졌 다.이 는 판매 과정 에서 돈 을 받 지 못 하면 부동산 업 체 의 현금 흐름 이 점점 긴장 되 는 것 을 의미한다.

국가 정보 센터 수석 경제 분석 사범 검 평 은 최근 '제1 2 회 부동산 중국 포럼' 에서 도 '3 개의 붉 은 선' 중 부동산 업 체 에 가장 큰 영향 을 미 치 는 것 은 현금 단채 비율 이 1 배 이상 은 안 된다 '고 밝 혔 다. 이 조항 은 부동산 업 체 가 현금 흐름 을 충족 시 킬 수 있 도록 하 는 것 이다.

주식 융자 비율 또는 향상

작년 에 부동산 금융 관리 가 조 여 진 후에 부동산 기업 의 자구 조 치 는 이미 전개 되 었 는데 구체 적 으로 는 판매, 원가 통제, 융자 확대 등 으로 나 타 났 다.

베 이 징 의 한 상장 부동산 업 체 관계 자 는 21 세기 경제 보도 에 따 르 면 회 사 는 작년 하반기 부터 채무 교환 에 착수 하여 일부 짧 은 채 무 를 성장 채 로 바 꾸 어 단채 의 규모 와 비례 를 줄 였 다.올해 들 어 이 업 무 는 여전히 회사 의 중점 이다.

이 동시에 이 기업 은 내부 통제 에서 '3 비' 의 비율 을 낮 추고 예산 을 줄 이 며 판매 회 금 률 을 높이 는 등 일련의 더욱 세분 화 된 요 구 를 제기 했다.

그렇다 고 기업 의 자금 안전 을 완전히 보장 할 수 는 없다.지난해 12 월 한 차례 의 내부 자가 측정 에서 도 이 회 사 는 여전히 붉 은 선 을 밟 았 다.또한 앞으로 시장 이 추워 지면 판 촉 을 통 해 현금 흐름 을 보충 해 야 할 경우 회사 가 보유 하고 있 는 양질 의 프로젝트 가 부족 한 것 같 고 기업 은 이윤 이 떨 어 질 위험 에 직면 하 게 될 것 이다.

상하 이 이 거 부동산 연구원 은 단기 적 으로 보면 판 매 를 가속 화하 고 적극적으로 판 촉 하 며 대금 을 회수 하 는 것 이 여전히 부동산 기업 의 업무 중 중요 하 다 고 지적 했다.그러나 장기 적 으로 보면 부동산 기업 의 상환 능력 은 자신의 투자 능력, 운영 능력 과 제품 력 과 밀접 한 관 계 를 가진다.그래서 앞으로 도 기업 내공 의 경쟁 이다.

융자 능력 도 중요 하지만 대부분 응답자 들 은 채무 교환 이 활발 하지만 현재 의 '창구 기' 를 잃 으 면 기업 에 남 길 여지 가 크 지 않다 고 생각한다.

58 안 거 객 부동산 연구원 은 앞으로 부동산 업 체 의 부채 인하, 지렛대 인하 에 대한 요구 가 더욱 명확 해 지고 집행 도 더욱 강 화 될 것 이 라 고 전망 했다.특히 순위 상위 권 에 있 는 규모 형 고 부채 부동산 업 체 를 겨냥 한 규제 대상 이 될 전망 이다.

이 기 구 는 융자 과정 에서 부동산 기업 의 내외 채무 규모 가 다시 뚜렷 한 성장 세 를 보이 기 어렵 기 때문에 기업 이 원래 의 리듬 에 따라 발전 하 는 것 을 보장 하기 위해 부동산 기업 은 주식 융자 를 더욱 추구 하여 프로젝트 의 개발 과 건설 을 보장 할 것 이 라 고 밝 혔 다.따라서 앞으로 주식 융자 의 비례 가 현저히 높 아 질 것 이다.

그 밖 에 합병 시장 도 점점 뜨 거 워 질 것 이다. 부채 와 현금 을 줄 이 는 수요 때문에 미래의 합병 목표 도 많아 질 것 이다.

그러나 범 검 평 은 거 시경 제 와 전체 통화 정책 의 배경 에서 부동산 금융 에 대해 신중 한 관 리 를 실시 하 는 목적 은 시장 을 안정 시 키 는 것 이지 압력 을 가 하 는 것 이 아니 라 시장 을 안정 시 키 는 것 이 라 고 지적 했다.'세 개의 빨 간 라인' 과 은행업 부동산 대출 집중 관리 제도의 구체 적 인 요 구 를 보면 앞으로 부동산 융자 총액 의 통 제 는 '긴장 되 지 않 는 다' 는 것 을 알 수 있다. 통화 정책 의 유연성 이 매우 크다. 장기 적 인 효 과 를 가 진 체제 로 부동산 시장 투기 문 제 를 해결 하 는 동시에 필요 한 석방 에 대해 계속 지원 할 것 이다.

그 는 질 좋 은 발전의 새로운 통화 정책 공급 추세 에 맞 게 2021 년 에 점차적으로 형 성 될 것 이 라 고 밝 혔 다.부동산 업 계 는 전체 '14, 5' 시기의 발전 전략 방향 에 천천히 적응 하고 '안정 적 인 것 을 추구 하 며 급 하 게 방향 을 바 꾸 지 않 아야 한다.