Real Estate: The Fatigue Of The Earth

La gloire d 'une dynastie finit par être négative.

Dans la soirée du 29 octobre, le Journal trimestriel a été publié.Au cours des trois premiers trimestres de cette année, le montant des contrats de vente immobilière s' est élevé à 15 milliards 980 millions de yuan, soit une baisse de 33%.Les indicateurs de trésorerie, de bénéfices nets, etc., de l'entreprise ont nettement baissé.Les indicateurs qui reflètent l'évolution de la situation sont également en baisse pour ce qui est des terrains, des nouveaux chantiers et de l'achèvement des travaux.

Ce phénomène se manifeste dans le rapport semestriel de cette année.La société a indiqué que pour faire face aux risques du marché, elle "intensifiera les ventes, accélérera le retour des ventes et s' efforcera d 'améliorer la capacité d' adaptation du marché".Cependant, pour ne pas développer la capacité opérationnelle à long terme de l 'immobilier de la communication, les résultats sont mauvais.

La période 2015 - 2017 est le cycle de croissance du marché immobilier actuel, de nombreuses entreprises immobilières attaquent les zones urbaines et améliorent les réserves foncières.Pendant ce temps, la fameuse lettre de l 'immobilier "HUKOU s' est emparé de la nourriture" et a gagné des prix exorbitants auprès d' un grand nombre de crocodiles.Au cours de ces trois années, selon des statistiques incomplètes, les huit "rois de la Terre" ont été pris à Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou et hefei.

Après 2018, la politique de limitation des prix, de limitation des ventes et d 'autres politiques de régulation du marché continue de faire pression sur de nombreux projets "roi de terre" se heurtent à des difficultés d' accès au marché et de vente.L 'héritage de la terre est toujours en train de se manifester.

Au cours du troisième trimestre de cette année, sur les cinq "rois de terre" qui ont fait parvenir leurs biens, deux projets n'avaient pas encore produit de résultats commerciaux.Dans un autre cas, les ventes ont été relativement lentes en raison de prix élevés.

Tout porte à croire que l'ancien anneau du "roi de la Terre" devient un lourd fardeau pour l'accès à la terre.

Tout porte à croire que l'ancien anneau du "roi de la Terre" devient un lourd fardeau pour l'accès à la terre.- Song Wenhui.

Radical and Finance

L 'heure remonte à l' après - midi du 27 mai 2016.Le terrain a attiré 17 soumissionnaires, pour la plupart des propriétaires de première ligne, qui se sont associés à l'appel d'offres en formant un consortium immobilier et de vulgarisation.

La concurrence sur le terrain a été intense et, à la quatrième vague de cartes, les prix de la terre ont bondi à 9,5 milliards.Par la suite, l 'embauche et la coalition de la ville nouvelle, long Lake, Rong Xin se disputent, les prix approchent de 12 milliards.À ce moment - là, le Consortium wanko - messager, qui avait longtemps attendu, a soudainement pris la relève et a constamment augmenté ses prix.En fin de compte, le Consortium wanko - messager a remporté le terrain pour un prix total de 12 milliards 318 millions de yuan et de 21 575,78 yuan / m2, soit le prix national brut de 2016.

Mais peu après, wanko s' en est retiré et a écrit au roi de la terre.

A ce moment - là, l 'adresse de l' immobilier, a été "connu dans le monde entier.Entre juin 2015 et juin 2016, l 'Agence immobilière a pris les sept rois de la terre, seuls ou en association, et les a tous pris pour cible.Quatre de ces parcelles ont une valeur totale supérieure à 4 milliards de dollars et trois une valeur unitaire supérieure à 3 000 yuan / m2.En décembre 2017, l 'immobilier Xinda a encore gagné le "roi de la Terre" de Hefei pour un prix total de 4,3 milliards de yuan.

L 'immobilier de messagerie a été mis sur le marché en 2009, au début très bas, le projet est également axé sur les villes de deuxième et troisième lignes.Cette acquisition successive du "roi de la Terre", c 'est la première fois que la propriété du messager apparaît sous les projecteurs.Jusqu 'en 2017, cependant, les ventes contractuelles de biens immobiliers atteignaient 22 471 millions de yuan, sans qu' il soit possible de les comparer à des entreprises de première ligne, quelle que soit leur taille ou leur influence.

L'industrie s'accorde généralement à penser que l'essor de la confiance dépend des ressources importantes de sa société mère.La partie contrôlante effective de l 'immobilier est China Xinda Asset Management Co., Ltd.

Selon une étude publiée par l 'Institut de recherche immobilière de Shanghai, les immobilisations immobilières indésirables, en raison de leur valeur élevée et de leur potentiel d' appréciation élevé, sont des instruments lucratifs pour l 'AMC, notamment des terrains, des travaux de construction en cours, des immeubles en fin de vie, des biens d' investissement, etc.Les quatre grandes AMC se sont infiltrées dans l'immobilier et pourraient devenir à l'avenir le « plus grand propriétaire» de l'immobilier.

Toutefois, l'Agence a également noté que la succursale de l'AMC qui s'occupait directement du développement immobilier présentait un double avantage en termes de financement et de ressources par rapport aux entreprises immobilières traditionnelles, mais qu'elle n'avait pas la capacité de s'approprier « ce qui constituait un grave préjudice pour les industries de développement immobilier cycliques et instables».

En conséquence, le développement en coopération avec les entreprises traditionnelles est devenu la principale option pour ces entreprises.L 'immobilier ne fait pas exception.

Sur les huit projets "roi de la Terre" acquis par la messagerie, six ont fait appel à des partenaires.Le développement coopératif permet non seulement de compenser les insuffisances de la capacité de développement de l'immobilier, d'alléger la charge financière, mais aussi de faciliter le fonctionnement de certains instruments financiers et, partant, d'alléger la pression exercée sur les tableaux.

Par exemple, l'immeuble de messagerie a cédé le contrôle de trois de ces « seigneurs de terre », ce qui a fait de ces trois projets des « grands investissements en capital » qui n'ont pas à être inclus dans les états financiers.

Le coût total de ces trois projets s'est élevé à 24,1 milliards de yuan, de même que l'ampleur des investissements consacrés au développement ultérieur.Pour les ventes de biens immobiliers de moins de 20 milliards et moins d 'un milliard de bénéfices à l' époque, les pressions financières qui s' ensuivent une fois qu 'elles ont été prises en compte.

En fait, les pressions financières exercées par d'autres "rois de la Terre" sont tout aussi importantes, mais ces dernières années, les états financiers de l'immobilier sont restés relativement stables et l'influence du "roi de la Terre" ne semble pas être évidente.

Un analyste de portefeuille inconnu a rapporté à l'économie du XXIe siècle qu'il était inévitable d'emprunter dans le cadre de l'expansion, mais que l'acquisition de projets élargirait également l'ensemble de l'actif de l'entreprise et que, tant que l'endettement ne serait pas excessif, la croissance de l'actif et du passif ne serait pas trop rapide.Il convient également de noter qu'à la suite de l'acquisition réussie de la mine de Huai en 2018, l'actif total de l'immobilier est passé de 72 milliards à plus de 100 milliards et le taux d'actif et de passif de 86,01% à moins de 80%.

Il a toutefois fait observer que cette opération ne pouvait qu'aboutir à un équilibre financier statique et que, pour que l'expansion se poursuive, il fallait que les projets existants soient rapidement opérationnels, qu'ils soient mis au point, vendus et qu'ils donnent lieu à des remboursements.

Les séquelles apparaissent.

Mais l 'ombre du roi de la terre se fait jour.Le projet de reportage économique du XXIe siècle, qui s'inscrit dans le cadre de la bannière de l'immobilier, a constaté que, ces dernières années, le projet "roi de la Terre" avait contribué à la plupart des ventes et des retours, que le fonctionnement du projet "roi de la Terre" était mitigé et que Les pressions exercées sur certains projets se poursuivaient.

Au troisième trimestre de cette année, sur les cinq projets de "roi de la Terre" incorporés dans les états financiers de l 'immobilier, les ventes de "roi de la Terre" de l' étoile sud de Hangzhou et de "roi de la Terre" du lac Hefei sont relativement bonnes.

Récemment, le "roi de la Terre" de Hefei, qui a commencé ses travaux en 2018, a commencé ses ventes préliminaires au second semestre de l 'année sous le nom de "paradis d' émeraude".En raison du coût élevé des terrains, le prix moyen de vente du projet est supérieur à 20 000 yuan / m2, ce qui est nettement supérieur au prix du même type de produits et de maisons d 'occasion environnantes.D'après des informations publiées, le taux de dépollution est actuellement d'environ 50% dans la partie du projet qui a été lancée et environ la moitié du volume n'a pas encore commencé.

Gu village de Shanghai "le roi de la Terre" a été remporté en juin 2016 pour la lettre de l 'indépendance de l' exercice.Les travaux de construction ont commencé en 2017 et 2018 et, au troisième trimestre de 2019, le projet était encore en cours de construction et n'a pas encore produit de résultats commerciaux.Le montant total des investissements dans ce projet est d'environ 9 milliards de yuan, soit moins de 1,5 milliard de dollars.

Au moment de la publication du communiqué de presse, la société n 'avait pas répondu à l' état d 'avancement du projet "roi de terre" sous la bannière des lettres, ni à des questions telles que la situation financière de l' entreprise, la planification du développement, etc.

Les commentateurs économiques et financiers se sont montrés très actifs dans les reportages économiques du XXIe siècle et ont indiqué que le développement de grande envergure pouvait entraîner des pressions financières considérables sur les entreprises.Faute de moyens financiers suffisants, les entreprises éprouvent souvent des difficultés à trouver un juste milieu, ce qui retarde le développement de certains projets.

Dans le même temps, il a indiqué qu'un autre problème se posait lorsque l'on mettait l'accent sur l'accès au projet "roi de terre", à savoir la longueur du cycle de développement et l'importance des ressources disponibles.S'il s'agit d'un "roi de la Terre" à un prix unique, les ventes se font généralement sous la forme d'une maison de luxe, qui se dégrade plus lentement que les projets ordinaires.« l 'expérience montre que, même si le projet "roi de terre" peut être dissous, il est plus long et moins coûteux, de sorte que les entreprises immobilières évitent souvent d' avoir recours à des "rois de terre". »

En 2018, pour la première fois, le chiffre d 'affaires de l' immobilier a dépassé 30 milliards de dollars, pour réaliser une percée d 'échelle.Toutefois, la pression à grande échelle et le « legs of the Earth » se sont conjugués et la chaîne financière a continué de se resserrer, même si un grand nombre de projets ont été élaborés en coopération.

En 2018, le montant des liquidités disponibles pour l'exploitation de l'immobilier s'est élevé à 7 milliards 760 millions de yuan, soit une baisse de 51% par rapport à l'année précédente, due à « l'expansion de la taille de l'entreprise, au paiement des travaux et à l'augmentation du prix des terrains ».En raison de la bonne vente des projets non comptabilisés, les flux de trésorerie des entreprises se sont élevés à 4 milliards 470 millions de dollars au cours de l'année.Toutefois, les flux de trésorerie n'ont pas été suffisants pour atteindre 8 milliards 830 millions de dollars en raison de l'augmentation des remboursements aux partenaires associés aux projets de coopération.

Reculez.

Pour entrer en 2019, la régulation des bâtiments continue de faire pression, les entreprises immobilières ont beaucoup de difficultés de financement, le point chaud de la première ligne du marché urbain dans la prochaine phase.À la différence de l'augmentation négative des grosses et moyennes entreprises immobilières, au cours des trois premiers trimestres de l'année, la superficie des ventes immobilières s'est élevée à 9408 000 mètres carrés et les contrats de vente d'intérêts à 15 980 millions de yuan, soit une baisse de 13,5% et 33% respectivement.

En janvier, mai et juillet de cette année, les entreprises immobilières ont financé 4,9 milliards de dollars par l'émission de dettes, mais les pressions financières exercées par les entreprises n'ont pas vraiment diminué.L 'analyse a montré que les contrôles sur les « transfusions sanguines» de la société mère seraient de plus en plus stricts à mesure que la régulation du marché continuerait de faire pression sur elle et que les filières de financement de l' immobilier seraient perturbées.

En juin, Xinda Real Estate Transfer all the shares of Guangdong Jiajun Investment Co., Ltd, Zhanjiang Orchid Real Estate Development Co., Ltd et YunYu Real Estate Co., Ltd, Zhanjiang City.

D'après les informations sur les cessions d'actions, en avril 2019, les trois sociétés étaient insolvables et les actionnaires gagnaient respectivement - 348 millions de yuan, 585 millions de yuan et - 176 millions de yuan.Après la prise en charge de ces projets en 2014, les progrès ont été lents.À la fin de 2018, les six parcelles concernées représentaient 349 000 mètres carrés, soit le même volume qu'en 2017.

Il a été noté que l 'accès à l' immobilier n 'est pas un développement de la capacité d' exploitation à long terme, la dépendance à l 'égard de la qualité du terrain et des partenaires.En cas de mauvaise qualité, il est plus difficile de faire un exercice indépendant.Le projet de cession peut donc être considéré comme un signe de « cessation des dommages ».

Il a également estimé que, si la situation financière ne s'améliorait pas durablement, il n'était pas exclu que la vente de biens immobiliers par correspondance se poursuive.

Au cours des trois premiers trimestres de l'année, les flux de trésorerie opérationnels et les flux de trésorerie à des fins d'investissement ont diminué et les flux de trésorerie à des fins de financement ont continué d'être négatifs.

En outre, la croissance rapide de l'immobilier de messagerie au cours des dernières années pourrait également être mentionnée.Au cours des trois premiers trimestres de cette année, la superficie des nouveaux terrains, la superficie des nouveaux chantiers a diminué d'environ la moitié par rapport à la même période de l'année dernière, et la superficie des chantiers achevés a considérablement diminué.D'aucuns pensent qu'il est probable que l'immobilier de messagerie soit « perdu » dans le cadre de ce cycle d'ajustement.

Pour que les dégâts cessent rapidement, il faut d 'urgence résoudre la pression du "roi de la Terre".Parmi ceux - ci, le traitement rapide des deux "rois de terre" qui n 'ont pas produit de résultats de vente sera une priorité.